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Quelques
définitions telles que précisées dans la "Charte de l'expertise en
évaluation immobilière" que l'on peut consulter
ici >>
1 VALEUR
1.1 Les valeurs de marché
1.1.1 Valeur vénale
C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être
vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions
suivantes étant supposées préalablement réunies :
-
la libre volonté du vendeur et de
l'acquéreur,
-
un délai raisonnable pour la négociation,
compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
-
que la valeur soit à un niveau sensiblement
stable pendant ce délai,
-
que le bien ait été proposé à la vente dans
les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
-
l'absence de facteurs de convenance
personnelle.
1.1.2 Valeur locative
C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur
le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de
location.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un
bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une
catégorie de biens et dans une région données.
La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas,
parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital
soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de
porte, droit d'entrée).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et
hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
1.2 - Les valeurs de remplacement
1.2.1 Coût de remplacement brut
Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des
bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non
récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
1.2.2 Coût de remplacement net
Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation
pour vétusté et obsolescence.
2 METHODES D’EVALUATION
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens
immobiliers.
2.1 Les méthodes par comparaison directe (ou
méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise,
à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en
localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.
2.2 Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il
s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou
d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
2.3 Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en
déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de
méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus
fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour
définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
2.4 Les méthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques
ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...)
lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des
dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la méthode dite du "bilan-promoteur" parfois appelée
méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette
méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière
ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du
prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou
d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais
liés à l'opération
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